Il nuovo boom immobiliare di USA, UK e Germaniae
Daniele Girardi
(9 Dicembre 2013)
Dalla metà del 2012 alcune grandi economie mature (USA, UK, Germania) hanno ripreso a trainare il mercato immobiliare globale. Il nuovo boom dell’immobiliare appare più sostenibile in USA e Germania che in Inghilterra.
Dopo il crollo dovuto allo scoppio della bolla negli Usa e in diversi paesi europei, una prima fase di ripresa del mercato immobiliare globale si è aperta nella seconda metà del 2009, sulla spinta dei mercati emergenti e in particolare della forte crescita dei prezzi delle case in Cina. La ripresa dei mercati immobiliari mondiali è stata quindi trainata in una prima fase dalle economie emergenti. Questa spinta si è però gradualmente affievolita, per via delle politiche restrittive attuate nei BRICs per contrastare l’inflazione ed evitare il rischio di bolle immobiliari, ma anche a causa dei fattori strutturali che hanno provocato il grande rallentamento delle economie emergenti. Un nuovo trend di crescita si è affermato a partire dal 2012, questa volta trainato dalla ripresa di alcune grandi economie avanzate (in particolare USA, UK e Germania).
Diversi fattori hanno determinato il nuovo boom del settore immobiliare negli USA. I più importanti sono stati probabilmente: bassi tassi d’interesse e iniezioni di liquidità della Fed; ripresa dell’economia; forte crollo dei prezzi immobiliari durante la crisi (il rapporto prezzi/redditi è sceso al di sotto della media di lungo periodo, incentivando gli acquisti di immobili); afflusso di capitali stranieri.
E’ naturale domandarsi se il nuovo boom sia sostenibile o se si tratti di un’altra bolla speculativa, come sostenuto recentemente da alcuni commentatori. Si tratta di un tema complesso e non esiste una risposta certa. Tuttavia gli indicatori disponibili sembrano indicare che, a livello nazionale, i prezzi non hanno per ora raggiunto livelli insostenibili, nè ci sono segni di sopravvalutazione. I prezzi sono ad un livello storicamente basso rispetto ai redditi: il rapporto prezzi/redditi è infatti inferiore del 12% rispetto alla sua media di lungo periodo (mentre nel momento di picco della recente bolla speculativa, prima del grande crollo, il rapporto aveva superato del 30% la media storica). I prezzi d’acquisto non sembrano sopravvalutati nemmeno rispetto ai prezzi di affitto: il rapporto tra queste due variabili è infatti superiore solo del 2% rispetto alla media di lungo periodo, un valore che non sembra indicativo di una bolla
GRAN BRETAGNA
In UK la ripresa del settore immobiliare ha recuperato slancio nel secondo trimestre 2012, per poi accelerare progressivamente nel corso dell’anno e sopratutto nel 2013. Contrariamente a quanto accaduto negli USA, l’impulso è arrivato prima dai prezzi, mentre le compravendite residenziali hanno iniziato a crescere solo nell’ultimo trimestre 2012. Le transazioni non-residenziali sono invece rimaste stabili fino al secondo trimestre 2013, quando hanno iniziato a crescere sulla scia di una ripresa economica più forte del previsto. La nuova fase di crescita interessa sopratutto l’enorme area metropolitana londinese, nella quale i valori immobiliari stanno crescendo a un ritmo più che doppio rispetto alla media nazionale.
L’accelerazione del secondo trimestre 2013 è stata probabilmente supportata da un’inaspettata accelerazione della crescita economica. Tuttavia la crescita del settore immobiliare britannico è iniziata prima, ed è stata causata principalmente da due fattori: una crescita della domanda significativamente maggiore rispetto alla nuova produzione edilizia e una politica governativa di forte supporto al settore. Nell’area metropolitana londinese i prezzi sono oggi più elevati del 30% circa rispetto al picco del 2007.
Al contrario di quello statunitense, il boom del mercato immobiliare britannico pone dei forti problemi di sostenibilità. In UK la correzione al ribasso dei prezzi dopo l’esplosione della bolla speculativa è stata decisamente minore rispetto a quella osservata negli States. Il rapporto prezzi/redditi è rimasto alto rispetto ai valori storici e i nuovi incrementi lo hanno innalzato ulteriormente. Ciò suggerisce che gli immobili siano oggi sopravvalutati, sia rispetto ai redditi sia rispetto agli affitti, e che una rilevante correzione al ribasso potrebbe prima o poi arrivare. Tra l’altro il settore immobiliare inglese, storicamente, è particolarmente prono a fluttuazioni cicliche. Inoltre lo schema governativo di garanzie sui mutui (la seconda fase del programma Help to Buy) appare potenzialmente in grado di alimentare una bolla speculativa, dato che distorce gli incentivi per le banche esentandole da una parte delle eventuali perdite in caso di fallimento del mutuatario.
In Germania i valori immobiliari sono in aumento dalla seconda metà del 2010. Gli incrementi di compravendite e prezzi hanno riguardato sia il settore residenziale sia il non-residenziale. Secondo un recente report della Bundesbank (Ottobre 2013), gli aumenti di prezzo hanno riguardato principalmente i maggiori centri urbani e i condomini. Tuttavia negli ultimi mesi la crescita dei prezzi si è iniziata a trasmettere anche alle aree rurali e ai centri minori, divenendo un fenomeno generalizzato. In ogni caso, la crescita del settore residenziale è stata trainata principalmente dall’area metropolitana berlinese.
La Germania è tra i pochi paesi avanzati in cui i prezzi immobiliari sono rimasti stabili tra il 2000 e il 2010. Non c’è stata alcuna bolla speculativa e di conseguenza neanche alcun crollo dopo il 2007. La progressiva crescita che stiamo osservando dalla fine del 2010 è stata causata principalmente dall’aumento della domanda, con l’offerta che è cresciuta a ritmi inferiori. L’accelerazione della domanda è dovuta, a sua volta, a una solida crescita economica e alla crescita del numero di famiglie (determinata dall’immigrazione e dalla diminuzione nel numero medio di componenti). Inoltre il settore immobiliare tedesco è stato favorito dai bassissimi tassi d’interesse di cui il paese gode a causa della crisi finanziaria europea, che si sono trasmessi al mercato dei mutui. Anche il clima di incertezza sui mercati finanziari globali ha contribuito, spingendo gli investori a rivolgersi in modo crescente al mercato del mattone. In effetti l’indice immobiliare tedesco DIX (Deutsche Immobilien Index), che stima il ritorno medio degli investimenti nel settore immobiliare, nel 2012 ha registrato la performance migliore da quando l’indice viene calcolato (1995), grazie a una forte crescita della redditività degli investimenti in edilizia residenziale.
Secondo i modelli econometrici applicati dalla Bundesbank nel suo recente report, la crescita dei prezzi delle case negli ultimi tre anni non ha rispecchiato per intero i fondamentali del mercato (crescita demografica e crescita dei redditi) ma è dovuta anche a fattori finanziari. Tuttavia non ci sono i segni di una dinamica speculativa. La crescita dei mutui è stata molto limitata. Inoltre i prezzi di acquisto sono ancora a livelli storicamente molto bassi in relazione ai redditi e agli affitti. La crescita del settore immobiliare tedesco appare quindi sostenibile e secondo la Bundesbank e gli altri osservatori continuerà nei prossimi anni.
(questo articolo rappresenta un estratto sintetico dal Focus “IL MERCATO IMMOBILIARE NELLE ECONOMIE AVANZATE: LA NUOVA FASE DI CRESCITA IN USA, GERMANIA E UK”, che ho realizzato per il 21o Rapporto Congiunturale e Previsionale CRESME).
(articolo pubblicato sul portale Edilbox.it il 9 Dicembre 2013)